아파트라는 주택의 수요 목적은 두 가지이다. 실 거주 목적이냐, 투자 목적이냐에 따라 의사결정에 차이가 난다. 아파트를 결정할 때(매매 또는 임차) 목적이 다르면 고려되는 요인도 충분히 다를 수 있다.
부동산 경기가 하락기에 접어들면서, 언론에서 아파트 가격 하락폭이 큰 지역으로 인천 송도국제도시, 세종특별자치시 그리고 광명시가 빠지지 않고 거론된다. 이들 지역은 실 거주 목적 보다 투자목적으로 아파트를 찾았을 가능성이 매우 높다.
부동산 냉각기의 주요 원인인 금리인상은 아파트 투자자를 민감하게 만들었고, 이에 대한 동조현상이 확대되면서 매도호가는 경쟁적으로 낮아질 수 밖에 없었을 것이다. 그 결과로 가격하락은 불가피하다.
지난 호까지는 매매가격 결정요인을 살펴보았는데, 이번에는 전월세 가격 결정요인에 대해 다음 호까지 실증분석해 보고자 한다. 전월세 시장은 실제 광명시에 거주하는 시민들이 주거지 선택에 어떤 고려를 하는지 파악하는데 의미가 있다.
전월세 시장은 매매 시장과는 달리 전세시장과 월세시장으로 구분된다. 전월세 가격 결정분석을 위해서는 보증금을 월세로 전환하여 가격기준을 통일할 필요가 있다.
주택임대차보호법령에 이와 관련하여 규정하고 있다. 분석의 시간적 범위는 2019년 1년 기간으로, 매매의 2년(2018년과 2019년) 기간에 비하면 짧지만, 통상 전월세 거래사례가 월등히 많음을 고려하면 1년이면 충분하다. 2019년 한 해 동안에는 한국은행 기준금리가 두 차례 변동되어 3개의 다른 전환율을 적용하였다.
종속변수! 단위면적(㎡)당 환산월세 가격(만원)
설명변수! 매매사례와 동일, 메모리얼 파크 추가
종속변수인 아파트 전월세 가격은 환산율을 적용한 환산월세(만원)이다. 설명변수는 대체적으로 매매의 경우와 같다(상세 내용은 지난 매매사례 내용 참조).
단지, 광명 메모리얼(장묘시설) 변수를 추가한 점이 가장 두드러진 차이점이다. 매매의 경우에도 광명 메모리얼 변수의 적용을 시도했지만 통계적으로 반영이 되지 않았지만 전월세의 경우에는 결과가 도출되었다. 광명메모리얼 파크 변수는 메모리얼 파크로부터 반경 1km 이내 지역과 이외 지역을 더미변수로 설정하였다. 아래 표는 기술통계량을 나타낸 것이다. 다음 호는 전월세 가격결정 분석결과와 이에 대한 해석의 시간을 가질 예정이다.
