광명뉴타운사업, 길을 묻는다.

뉴타운사업의 대명사로 거론돼왔던 왕십리 뉴타운 지구가 드디어 착공에 들어간다는 언론 보도가 있었다. 사업시작 후 8년. 그것도 다른 사업지구보다 선행된 시범지구 얘기다. 결코 짧지 않은 기간이다.

또 다른 모방송국의 스페셜 프로그램에서는 재개발로 발생되는 문제들을 집중 보도한 내용도 들려온다. 조합내부적인 갈등, 횡령, 이주 후 관리되지 않은 빈집에서 일어나는 사회적인 문제들, 대박의 환상에 사로잡혀 투자했다가 낭패를 본 사례들, 사업지구에 입주하지 못한 원주민들, 세입자들과 시행자와의 갈등, 무난한 분양을 예상했다가 미분양으로 인해 채무에 허덕여 결국 조합원들의 자산을 송두리째 날리게 된 조합의 사례 등.

어찌보면 광명지구의 앞날을 미리 보고 있는 게 아닌가 싶을 정도로 이곳 광명지구의 미래가 그다지 밝지 않다. 주변의 어떤 도시정비 전문가에게 문의를 해봐도 뚜렷한 대안을 내놓지 못하고 있는 이곳 광명지구. 과연 우리는 어떻게 이 난제를 풀어가야 할 것인가.

광명재정비촉진지구 사업의 미래상은?

필자는 모지역지의 지면에서 확인한 시의회의 시장 질의에서부터 해결책을 찾아볼까 한다. 지난 9월 14일 문현수 의원이 양기대 시장에게 질의한 내용은 웃지 못 할 해프닝일지도 모른다.

문 의원은 우선 질의에서 도시재정비촉진에 관한 특별법을 제시하고 질의를 했어야 했다. 도시재정비 촉진에 관한 특별법 제18조(이하 도표참고)에서 규정하고 있는 내용에 의거하여 정해진 기간이 경과한 후 시장이 사업을 시행할 수 있다는 규정을 이행할것인가에 대해 질의를 했다면 대답이 의외로 쉽게 나왔을 수 있다.

또한 양기대 시장 역시 도시재정비 촉진에 관한 특별법 제7조 2항과 3항에 의해 효력상실이 된 후, 또는 동법 18조에 규정에 의거한 사업진행의 가부에 대해 시점 상 현재 답하기 어려운 점을 이해 시켰다면, 이렇게 논란이 될 소지는 없었다.

<7조 제7조(재정비촉진지구지정의효력상실등) ①제5조의 규정에 의하여 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 제12조의 규정에 의한 재정비촉진계획이 결정되지 않은 경우, 그 2년이 되는 날 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실된다. 다만, 시·도지사는 당해 기간을 1년의 범위 내에서 연장할 수 있다.
②시·도지사는 그 밖에 재정비촉진사업의 추진상황으로 보아 재정비촉진지구의 지정목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 시·도 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있다.
③시·도지사는 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실되거나 지정을 해제하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
2조2호가목
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업
15조 제15조(사업시행자)①재정비촉진사업은제2조제2호각목의 관계 법령에 의한 사업시행자가 시행한다. 다만, 제2조제2호가목에 의한 사업은 「도시 및 주거환경정비법」의 규정에 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장·군수·구청장이 재정비 촉진사업을 직접 시행하거나 다음 각 호에 해당하는 자를 사업시행자로 지정할 수 있다.(중략)
18조 제18조(사업시행의 촉진)재정비촉진계획의 결정·고시일 부터 2년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해 사업을 규정하고 있는 관계 법률에 의한 조합설립인가를 받지 못하거나, 3년 이내에 당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계 법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한 경우에는 시장·군수·구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업 시행자로 우선하여 지정할 수 있다. 다만, 이 경우 시장·군수·구청장은 총괄사업관리자가 제2조제2호 각 목의 관계 법률에 규정된 각각의 재정비촉진사업에 대해 해당법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 사업(공동시행자가 될 수 있는 사업을 포함한다)에 한하여 총괄사업관리자를 사업시행자로지정할 수 있다.>

광명뉴타운, 멈출 수도 나아갈 수도...걸림돌과 대안은?

첫 번째, 원주민 재정착율의 문제이다. 사업이 진행된 선행지구들의 경우 재정착율이 최고 35%를 밑돌고 있다. 심지어는 5%에 머무는 사업지구도 나타나고 있다. 이는 도시정비를 통해 좀 더 나은 생활환경을 바라던 대부분의 원주민들을 사업지구 밖으로 내몰았다는 반증이 된다. 이 사실은 사업에 동의를 했던 그들의 생각과는 정반대의 결과가 나타났다고 볼 수 있다. 광명지구의 경우 그 사업성에 비추어 보면 상상이하의 정착율을 보일 수 있다.

두 번째, 광명재래시장 세입자를 비롯한 상가 소유주들이다. 광명재래시장은 대표적인 우리나라 재래시장 중 손에 꼽히는 곳이다. 광명시민 뿐 아니라 인근지역에서 찾을 만큼 활성화 되어 있는 시장이 사라지는 것이다. 세입자들은 재래시장 상인연합회를 통해 결사반대를 표명하고 있다. 시에서 대안으로 제시하고 경기도에 승인을 받은 지하상가 입점은 도저히 받아들일 수 없다는 입장이다.

이 부분이 조금 아쉽다. 재래시장을 '지하'로 옮긴다는 방법이외에 다른 대안이 없었던 것일까. 지하의 재래시장을 상상하기가 곤란하기는 필자도 마찬가지다. 삶의 터전을 빼앗긴다고 생각을 하는 399명의 시장상인들을 설득하기가 만만치 않은 이유이다.

대로변 상가 소유주들의 경우 사업기간동안 임대소득의 보상이 이뤄지지 않을 것이고, 또 도시환경정비사업 이후 보상 받게 될 상가의 위치가 본인들의 의지와는 다른 랜덤방식이라는 것과 기반시설의 설치를 위한 토지의 상대적 상실감 등이 이들의 주장을 뒷받침 하고 있다.

세 번째, 지난 2010년4월 지정된 광명-시흥보금자리 지구가 바로 인근에서 시행되는 것이다. 사업성이 현저히 낮은 광명지구의 사업을 시작하는 시점에 보금자리주택지구가 지정된 것은 아마 광명지구의 입장에서 보면 엄청난 타격이 아닐 수 없다.

광명보금자리지구는 광명뉴타운 사업의 적일 될수도, 약이 될 수도...연계방안 고민해야.

분양가의 75%수준에서 보금자리가 보급된다면 이곳 광명지구를 찾을 수분양자는 그리 많지 않을 것이라는 것은 불 보듯 뻔한 얘기이다. 분양대상자들 역시 분양을 포기하고 현금청산을 받아 보금자리 쪽으로 선회할 수 있는 확률이 상당히 높으며, 이는 사업시행자인 조합의 입장에서 보면 끔찍한 상황일 벌어질 것이다.

어쩌면 위에서 열거한 문제점 중 세 번째 보금자리주택이 광명지구의 가장 큰 걸림돌이 될 것이라는 것이다. 개인적인 소견으로는 차라리 보금자리지구 완공 후 어느 정도 집값이 안정된 다음 광명지구 분양을 하는 방법도 하나의 대안이 라는 생각이 든다.

지속적인 사업의 시행의 경우, 사업시행 속도에 따른 사업구역 간 주도로 확보와 공공시설 확보 관건...해결방안 찾아야.

마지막으로 광명지구의 사업지속여부이다. 과연 이런 환경 속에서 지속적으로 정비사업을 해야 할 것인가, 아니면 광역적 촉진지구의 개발을 중지하고 원래대로 자율 정비에 맡겨놓을 것인가의 문제가 남아있다.

우선 사업을 지속하는 경우이다. 현재 7개 구역에서 추진위 승인을 마치고 조합설립에 들어가 있는 상태이다. 그러나 도시정비의 주목적인 기반시설의 확충을 고려해 보면 현재 추진위 구성이 된 구역중 문제가 되는 구역이 몇 군데 눈에 띈다. 문제의 요지는 전술한 바와 같이 기반시설 즉 주도로의 확보와 공공시설의 설치가 가능한가 이다.

기존 구도심의 주도로는 광명사거리역을 중심으로 십자형 연도로 되어있으나, 추진되는 사업구역은 그 이면의 도로를 주도로로 사용하는 곳이다. 만약 주도로에서 접근성이 좋지 않은 구역의 사업이 진행 되고, 주도로 인근의 사업구역 사업의 진행이 안 되거나 더디게 될 때 사업 완료 후 상당한 교통문제를 떠안게 될 것이다.

또한, 인접한 몇 몇 구역을 중심으로 공공시설을 분배해서 배치한 결과 진행이 되지 않은 사업구역에 배치된 기반시설은 설치가 불가능 해지게 되고, 이는 결국 도시계획의 변경을 가져와야하는 문제가 발생하게 된다. 일례로 18C구역은 도시환경정비사업구역이나 현재 지구지정취소 소송 진행 중에 있다. 그 여파로 조합원들은 사업진행을 대부분 반대하고 있고 추진위 활동은 아직 꿈같은 구역이다.

그러나 이 구역에는 인접 2R, 4R구역의 공공시설이 배치되어 있다. 동사무소, 소방서, 어린이 도서관 등. 결국 18C구역이 사업진행을 포기할 경우 공공시설은 인접구역에서 떠안아야 할 것이며, 이는 도시및주거환경정비법과 재정비촉진에관한특별법에 의거해 대통령령으로 정한 경미한 사항의 변경 수준을 넘어설 경우 두 구역은 도시계획의 변경승인을 득해야 하며, 이미 진행된 추진사항은 처음으로 돌아가야 하는 법적 문제에 부딪히게 될 것이다.

또한 도로의 확보 역시 만만치 않다. 혹자는 도시계획 시설사업으로 문제를 해결한다고 하지만, 광명시의 재정수준으로 이 많은 곳의 도로를 확보하고 대상지역 보상문제를 해결한다는 것은 쉽지 않을 수 있다. 이러한 문제들을 해결할 수 있을 때 사업이 지속적으로 진행되어야 올바른 도시재생사업이 될 것이라고 필자는 생각한다.

사업중단의 경우, 기반시설 확보 난항...지구단위계획 접근...소유자 증가 억제 방안 마련해야.

또 한 가지는 사업을 중단하는 경우이다. 무작정 사업을 중단하는 것도 문제이다. 구도심의 주차난, 이번폭우에 겪은 침수난등을 해결해야 하는 숙제가 남는다. 자체 재개발에 맡길 경우 기반시설의 설치가 불가능해지고 결국 난개발로 이어질 것이다.

이에 대한 방안으로는 지구단위 계획을 촉진계획에 근접하게 세우고 적용하는 것이다. 이를 통해 차후 자체 개발이 되더라도 최소한의 도시기반시설을 확충하고, 정비사업 후 사업성과 직결되는 토지 등 소유자의 증가를 막기 위해 신축이나 증축을 하더라도 소유자 수의 변동에 제제를 할 수 있는 제도적 뒷받침을 하는 방식이다.

끝으로 이러한 상황에서 발생한 한 가지 변수에 대해 얘기 하고자 한다. 2010년 8월 경기도 의회에서 입법예고된 ‘공공관리제도’이다. 경기도조례에 맞춰 광명시에서 이 제도를 수용할 것인가의 문제이다. 광명시에서 제도 도입을 거부한다면 앞의 내용과 다를 바 없는 상황이 연출될 것이고, 만약 공공관리제도를 받아들인다면 상황은 또 달라질 수 있다.

광명시에 맞는 공공관리제도 도입 여부도 사업시행의 주요 변수...시범지역 선정 추진하는 방안

서울시에서 도입한 공공관리자제도는 아직 제대로 정착된 것으로 보이지는 않는다. 위탁관리자의 선정에서부터 삐걱거리는 소음이 들리기도 하고, 서울 각 구 마다 다른 재정상황으로 인해 형평성 문제도 야기 되고 있다. 또한 공공이 민간보다 전문성이 떨어진다는 얘기도 나온다.

이런 상황에서 만약 제도가 도입된다면 우리시만큼은 우리시에 맞는 제도로 적용해야 한다는 게 본인의 마지막 주장이다. 모두가 알고 있듯이 광명시는 재정 자립도가 50%를 밑도는 자치단체이므로 서울과 같이 전 지역을 적용하기에는 자금도, 인력도 부족한 게 현실이다.

따라서 우선 서울시의 경우와 같이 시범구역을 지정해서 제도 도입을 정착시키는 방법이다. 23개구역중 사업성이 현저히 낮은 구역, 추진위 난립으로 그 시기적 진행이 늦어 조합원부담을 가중시키는 구역 등 철저한 분석을 통해 한 두 군데의 시범구역을 지정하는 것이다.

추진위사무실을 별도로 가동하기 보다는 각동 주민자치센터와 연계해 지역주민의 신뢰를 받고 있는 분들을 추진위원으로 위촉하고, 공공의 목적이므로 통장들의 협조를 얻는다면 의외로 광명시만의 독특한 사업모델을 세울 수 있다고 본다. 물론 법적, 제도적 지원은 민·관이 지속적으로 하는 것을 전제로 해야 한다.

지금까지 광명지구의 전반적 문제와 부족하지만 몇 가지 대안을 제시해 보았다. 필자역시 아직 부족한 점이 많기에 좋은 대안이 되지는 못하겠지만 한 번쯤 되돌아보고, 어떤 것이 광명시의 미래와 시민을 위해 보다 나은 것인지는 우리 모두가 함께 고민해야 할 것이다.